Kas pelningiau: butų nuoma ar patalpu nuoma?

Turbūt ne paslaptis, kad daug butų pirkėjų perka juos ne savo reikmėms, tačiau nuomai. Dažniausiai tokie pirkėjai būna emigrantai iš Lietuvos, tačiau pasitaiko ir vietiniai gyventojai.

Vis tik, klausimas ar tokia nuoma ir pirkimas yra tikrai efektyvu. Gal norint tinkamai investuoti, daug geriau yra pirkti komercinės paskirties nekilnojamą turtą ir jį nuomoti?

Iš esmės vienas pagrindinis rodiklis, skirtas nekilnojamo turto pirkimo (nesvarbu ar tai gyvenamas butas, ar komercinės paskirties patalpos) ir numos atsipirkimui skaičiuoti. Šis rodiklis yra nuomos pajamingumas. Nuomos pajamingumas gali būti skaičiuojamas bet kokiant perkamam nekilnojamam turtui, aišku, tik jei jį įmanoma išnuomoti bei galima paskaičiuoti realią turto kainą.

Skaičiuoti šį rodiklį visai nesudėtinga. Iš esmės reikia tik dviejų skaičių - tai yra metinė nuomos kaina bei turto pirkimo kaina. Pavyzdžiui, jei už patalpų nuomą bus gauta 10000 eurų per metus, p pačios patalpos rinkoje kainuoja 100000 eurų, tuomet nuomos pajamingumas bus lygus 10 proc.

Čia galite rasti patalpų nuomos kainas Vilniuje bei kitur:

http://www.patalpunuoma.net/

Kuo nuomos pajamingumas didesnis - tuo nekilnojamo turto atsipirkimas geresnis. Vis tik, tai gal supaprastintas rodiklis. Reiktų nepamiršti, kad dar yra daug išlaidų. Kalbant apie jų skirtumus tarp gyvenamų bei komercinių patalpų, esminis skirtumas yra patalpų remonto sąnaudos. Norint pelningai išnuomoti butą reikia ne tik jį gerai suremontuoti, bet taip pat ir pilnai įrengti buitine technika, kas taip pat reikalauja ženklių investicijų.

Keletas naujų butų projektų Vilniuje

Nepaisant to, kad didysis statybų bumas Lietuvoje jau praėjo dar tais nekilnojamo turto bumo laikais. Tačiau tai jokiu būdu nebereiškia, kad nebevyksta naujų statybų - jų tikrai yra, ir visai nemažai. Vieni bando atgaivinti seniau pradėtas ir apleistas statybas, kiti vystytojai imasi naujų vietų bei projektų, tuo tarpu treti bando įeiti į loftų segmentą ir perdaryti buvusias gamyklines patalpas į gyvenamą plotą - juk tai tikrai pigiau nei vystyti visą infrastruktūrą iš naujo. Pastatyti namą, tai dar nėra projekto išvystymas, juk svarbu ir kaip sutvarkoma visa aplinka. O bendras rajono infrastruktūros vystymas - ilgas procesas.

Taigi, pažiūrėkime kokie gi tie žinomiausi parduodamų butų projektai Vilniuje:

1. Jau senai vystomas, ir tikrai visiems gerai žinomas objektas - Pavasaris.

Šio objekto išskirtinumas - tai tikrai didelis kvartalas ir vystomas jau daugelį metų. Butai palyginti nėra labai brangūs, bet žinoma išskirtinumo taip pat nėra labai didelio. Šie butai - Lazdynų rajone, kiek tolimesnėje bei nuošalesnėje jų dalyje. 

2. Antakalnio terasos - irgi puikiai žinomas projektas. Šie butai jau taiko į aukštesnę klasę gyventojų, ir žinoma, yra kiek brangesni.

Šis projektas išskirtinis tuo - kad tai bene didžiausias projektas (daugiausia planuojama butų) aukštesniame segmente - tai yra geresnėje vietoje nei tipiniai miegamieji rajonai.

Jei gero buto nepavyksta išsirinkti

Klausimas čia kaip ir paprastas: ką daryti, jei ieškant ilgą laiką, tinkamo buto vis tiek niekaip nepavyksta išsirinkti. Nepaisant kai kurių šalutinių nuokrypių, iš esmės tokioje situacijoje galimi tik du variantai:

• Keisti savo lūkesčius bei kriterijus ir pirkti kitokį butą, nei ieškota iki šiol.
• Ieškoti toliau, kol pavyks surasti pageidaujamą variantą.

 Tad kuris gi iš šių pasirinkimų geresnis? Tikrai sunku vienareikšmiškai atsakyti, nes priklauso nuo aplinkybių: nuo to, dėl kokių kriterijų konkrečiai būsto nepavyksta surasti, bei nuo to kur link juda rinka. Juk pati nekilnojamo turto rinka turi ganėtinai daug įtakos tokiems sprendimas - jei ilgesniuoju laikotarpiu, kaip kad dabar, nesišviečia nieko labai gero, tai reiškia, jog pirkimo tikrai neverta pernelyg skubinti - tikėtina bus daugiau variantų pasirinkimui už geresnes kainas. Juk būtent parduodamų butų kaina dažnai ir tampa tuo ribojančiu kriterijumi - nesinori per daug mokėti už daiktą, kuris neatrodo to vertas, o kainos dar tikrai nemažos, ypač jei objektas bent kiek padoresnis. 

Tuo tarpu menkaverčių butų iš viso nesinori pirkti (jie taip pat toli gražu ne už dyką), tad ir pasirinkimas dažnai yra ganėtinai sudėtingas dalykas, o ir pati paieška tikrai ilgai užtrunka, kol pavyksta surasti tikrai gerą variantą. 

Žinoma, būna ir taip, kad ne visiems tos kantrybės užtenka. Kiek gali laukti kol tikrai surasi tą auksinį butą? Gal to niekada ir nebus, o įsikurti kažkur jau norisi. Tad iš principo viskas priklauso nuo kantrybės, o jos pristigusius butų pirkėjus taip pat galima pateisinti....

Nusipirktas butas nebe mielas

Žinoma, tokia situacija labai dažnai nepasitaiko, tačiau tikrai nutinka toli gražu ir ne vienam. Renkantis butą lyg ir viskas patinka - ir neturite laiko pernelyg daug įsigilinti į detales: laikas spaudžia, kaina atrodo lyg ir nedidelė - pernelyg nedelsdami nusiperkate iš pirmo žvilgsnio patikusį butą. 

Tačiau dažnai pasitaiko taip, kad vos įsikūrus ir pradėjus jame gyventi pasimato kažkas tokio, kas kelią nemalonių emocijų. Juk nebūna taip, kad visuomet viską pastebėsite - visuomet kažkas "išlenda" nenumatyto, tik reikia tikėtis kad tai bus smulkmenos. 

Tačiau jei atsiranda reikšmingesni nemalonūs dalykai reikia gerai apgalvoti ką daryti toliau. Iš tiesų, Lietuvos įstatymai šiuo atveju yra panašūs į džiunglių įstatymus - jei jau nusipirkote, tai dabar tik Jūsų problema. Tuo tarpu pavyzdžiui, JAV, nekilnojamo turto pirkėjai yra stipriai ginami įstatymo. Jei pardavėjas nuslėps apie triukšmaujančius kaimynus, šalia kiekvieną naktį lojantį šunį, ar kitas vertę mažinančias detales, kurių iš karto nesimato, Jūs turite pilną teisę atšaukti sandorį ir susigrąžinti sumokėtus pinigus. Lietuvoje tas žinoma labai abejotina. 

Tad ką gi daryti jei jau nusipirkote būstą, tačiau jis Jums nebepatinka? Pirmiausia reikia įvertinti, ar galite pakeisti tai kas nepatinka. Tai ne visuomet valdoma sąlyga. Pavyzdžiui, jei pro šalį pro pat pravažiuoja traukinys - nelabai ką pakeisite. 

Jei trikdžių pakeisti neįmanoma, ir jie kelia nemalonias emocijas, ko gero verta pagalvoti apie buto pardavimą. Taip, galite patirti nuostolių. Tačiau esmė paprasta, jei naujoje gyvenamoje vietoje nuo pradžių kažkas pradeda graužti ir nepatikti - tos neigiamos emocijos laikui bėgant niekur nedings, o greičiausiai ilgainiui tik labiau stiprės. Tai tas pats kas lėtai savo žudyti. Geriau problemas spręsti iš karto, kol jos dar nepaliko pėdsakų Jūsų sveikatoje...

Kur Vilniuje butą pirkti geriausia?

Kur Vilniuje butą pirkti geriausią - aktualus klausimas kiekvienam Vilniečiui, ar tik besiruošiančiam kraustytis į Vilnių. Nors pastaruoju atveju ko gero labiau vertėtų neskubėti pirkti, o pasinuomoti butą bei geriau pažinti miestą, jo rajonus bei ypatybes.

Kalbant apie rajonus, juos galima skirstyti pagal daugelį kriterijų. Žinoma, visuomet norisi gyventi arčiau miesto centro bei senamiesčio, kur verda gyvenimas - tačiau už tai teks sumokėti ir didesnę kainą. Tačiau didesnę kainą ne vien tiesiogiai perkant butą, bet taip pat ir kitais elementais. 

Pirmiausia, tokiuose rajonuose kaip senamiestis yra didesnis nusikalstamumo lygis, taip pat didesnis oro užterštumo lygis. Tokie dalykai yra stiprūs minusai, taip pat reiktų kęsti ir didesnį triukšmą.

Bet kuriuo atveju daugelis miegamųjų rajonų yra labai nykūs, nors taip pat gali būti ir ganėtinai triukšmingi. Pats rajono pasirinkimas turėtų priklausyti nuo daugelio faktorių, bet pirmiausia ir nuo kišenės - kuo arčiau centro tuo brangiau. Tuo tarpu naujos statybos kvartalai taipogi būna brangesni nei rajonai kur vyrauja sovietmečiu pastatyti būstai. 

Populiariausi rajonai butų pirkimui yra Žvėrynas, Naujamiestis, Antakalnis bei centrinė miesto dalis. Tačiau čia kainos žinoma didesnės, o pasirinkimas negu likusiuose rajonuose yra mažesnis.

Aišku rajonas dar ne viskas, nes kai kurie rajonai labai įvairūs. Pavyzdžiui, Antakalnis, pagal nutylėjimą kaip ir laikomas prestižiniu rajonu, ir jame iš tiesų galima rasti įspūdingų vietų palyginti netoli nuo centro. Tačiau iš kitos pusės antakalnis yra labai didelis, ir jame taipogi galima rasti itin tolimų kvartalų ar net visisiškų lušnynų..

Jei rimčiau domitės pirkimu, čia taip pat galima rasti daug įdomaus: http://parduodamibutai.blogspot.com/

 

Ar perkant butą reikia skubėti?

Buto pirkimas - rimtas iššūkis, kiekvienam susirūpinusiam būsto paieška. Tačiau reikia pripažinti, kad butą galima nusipirkti ir greitai (kas žino ar po to neteks gailėtis), o gal ir ieškoti visą gyvenimą ir sunku pasakyti, kuris iš šių variantų yra iš tiesų geresnis. 

Skubėti gal būt ir tekdavo anksčiau, prieš rinkos smukimą. Atrodo tada kainos augo kaip ant mielių, ir galėjai pagalvoti, kad jei buto nenusipirksi šią savaitę, ar net šiandien, greitai jo jau iš viso nebeliks. Ir kartais iš tikrųjų taip buvo - žmonės pirko bet ką (to ko net nėra ir neaišku ar bus) ir vos ne už bet kiek. Pirko bet kas - ir tie, kurie gali ir kurie negali. Ir visi skubėjo...

Tad iš kur tas skubėjimas? Šitą greičiausiai galima nurašyti kaip sovietinį palikimą, mat visko buvo deficitas. Jei nečiupsi tuoj pat ir greitai, tada iš viso nebegausi. Toks visko griebimo sindromas ilgainiui įsiaugo į kraują, o to jau žinoma, greitai nepakeisi - jis išliko net iki šių dienų.

Deja, to pasekmes jau matėme. Tai prisidėjo ir buvusio nekilnojamo turto burbulo, nes visi parduodami butai buvo tiesiog šluojami iš eilės, per daug nesigilinant nei į statybos kokybę, nei į kitus elementus. Kol galiausiai viskas buvo išpirkta. 

Dabar jau butų rinka kažkiek normalizavosi, ir pasirinkimas atsiranda padoresnis. Laisvų butų visuomet yra (ir daugiau nei oficialiai rodoma, nes vėliau stebuklingai visos rezervacijos dingsta), ir rinktis jau kažką galima bandyti. Gerokai padaugėjo loftų, kurių tikėtina ir daugiau daugės, nes tai pakankamai nebrangi alternatyva. Tarp tokių naujesnių loftų galima paminėti tokius kaip Loftai Belmonte ar visiškai šalia esantys River Loft'ai.

Naujų butų (ne loftų) kainos pamažu taip pat normalizuojasi, bet daugelis nuo seno pardavinėjamų butų vis dar stipriai pervertinti, ir neaišku, kada sugrįš į normalias kainų ribas...

Tokie turėtų būti butai...

Parduodami butai visuomet dėmesio centre. Kartais jie tampa tokie aktualūs, kad net pamirštama apie statybos kokybę. O juk tai didžiulė klaida. Tik pasvarstykime kas sudaro buto ar kito nekilnojamo turto vertę? Formulė labai paprasta: žemė ir pastatytas statinys ar tiek kiek jo priklauso. Kartais žemės vertė gali būti didesnė, kartais statinio ir tai priklauso nuo vietovės - kuo vieta geresnė ir kuo turtas brangesnis, tuo žemės dalis kainoje ir vertėje didesnė. 

Įprastinėmis sąlygos, ar kitaip sakant daugumai objektų statinio vertė yra kur kas ženklesnė nei žemės kainos dalis. Todėl pirkdami būstą ar kitą nekilnojamą turtą, turite suprasti, kad toks turtas turi būti kokybiškas, nes jūs mokate už statinį pinigus. Jei jo kokybė prasta, tai stipriai mažina vertę.

Aišku, galima įvairiai interpetuoti kokybę, bet svarbu nepamiršti, kad yra kokybės standartai kaip ir statybos taisyklės, kurių būtina laikytis. Tačiau tai dar ne viskas, nes iš tikrųjų nėra tokios taisyklės, kurios nebūtų galima apeiti.

Kaip gali pakenkti prasta statybos kokybė? Tai gali pasireikšti įvairiai:

• Prasta šilumos izoliacija, itin dažnai pasitaikanti problema. Tiesa, su šia problema dažniau susiduria individualių namų pirkėjai, nei butų pirkėjai, tačiau tai gali atsiliepti gerokai didesnėmis eksploatacijos sąnaudomis. 
• Prasta garso izoliacija - dažniausiai sutinkama butų problema, kuria pasižymi daugelis butų. Šios problemos vėliau lengvai neišspręsi, tad reikia iš anksto tai apgalvoti.
• Nekokybiškos statybos medžiagos taip pat atsiliepia didesnėmis eksploatacijos sąnaudomis dėl reikalingų remontų. 
• Netinkami projektai ar netinkamas pagrindas (taupymas tvirtesniems pamatams) retesnė problema, pasireiškianti įvairiais įtrūkimais sienose.